ปัญหาหลักของผู้ที่ต้องการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์ในมือคือ:
ไม่รู้ว่าเพดานต้นทุนอยู่ตรงไหนเลือกวัสดุไม่เป็นอ่านสัญญาไม่เป็นโฟกัสเพียงความสวยงาม แต่ไม่ใส่ใจงานระบบออกแบบตรงใจเราแต่ไม่ถูกใจเขาอ่านเกมผู้รับเหมาไม่ออก
.
ปัญหาเดียวกันนี้เกิดขึ้นได้กับผู้ที่ต้องการมีธุรกิจหน้าร้าน เช่นร้านอาหาร คาเฟ่ คลินิก และบริการอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องใช้สถานที่ในการประกอบการ
.
การรีโนเวท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ตึกแถว คอนโด หรือทรัพย์มือสองอื่น ๆ ไม่ได้เริ่มต้นจากการเลือกสีผนังหรือเดินตามหาสุขภัณฑ์ แต่เป็นการโฟกัสใน 5 เรื่องใหญ่ ๆ นั่นคือ:
กำหนดงบประมาณ (ทำอย่างไรให้ได้วัสดุและห้องที่คุ้มค่าในงบประมาณจำกัด)การประเมินทรัพย์ในมือ (% ที่ควรแบ่งให้กับงานซ่อมแซม งานตกแต่ง งานช่าง งานออกแบบ ) ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย งานเอกสาร สัญญาต่าง ๆ การเจรจาและควบคุมงานทำงานของผู้รับเหมา
.
หลักสูตรนี้จึงออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหาให้แก่เจ้าของทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการเรียนรู้เรื่องการรีโนเวทแบบเจาะลึกผ่านประสบการณ์และการสอนจาก:
แจ็ค พิทักษ์พงศ์ มงคลสมัย
-เจ้าของโรงแรม The Marble Hostel สุรวงศ์
-ผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้าง บ.KAS Construction Thai จำกัด
-ผู้จัดการฝ่ายProject Development บ.NC Housing Group จำกัดมหาชน
-รองผู้จัดการโครงการสายงานพัฒนาคอนโดมิเนียม บ.Plus Property Partner จก. ในกลุ่มแสนสิริ
-ผู้จัดการฝ่ายProduct Development บ.Sc Asset จำกัด มหาชน
– Project Architectบ.เจริญกฤษเอ็นเตอร์ไพรส์ จก. (ปัจจุบันเป็น บ.Gland จำกัดมหาชน)
.
เนื้อหาที่จะได้เรียนรู้:
เริ่มเรียนรู้จากปัญหาที่มักพบเจอในการปรับปรุงรีโนเวทอาคาร บ้าน คอนโด
ความแตกต่างระหว่างงานรีโนเวทและงานต่อเติม
บทที่1 การรีโนเวทหลังแรกไม่ยากอย่างที่คิด
1.1 เริ่มต้นงานรีโนเวทอย่างไรดี(เตรียมพร้อมก่อนจ่าย ว่าจะได้อะไรมา ในงบประมาณและเวลาที่กำหนด)
1.1.1 ข้อแตกต่างของการรีโนเวทที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท
– คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว
รู้เพื่อ มองภาพรวมเป็น จะได้กำหนด ควบคุมคุณภาพ แบบ และเวลารวมถึงงบประมาณได้
เพราะมีหลายเรื่องที่ทำให้สวยและมีคุณภาพได้ด้วยการใช้เงินน้อยมาก
1.1.2 เริ่มด้วยการสำรวจและประเมินสภาพทรัพย์ที่ได้มา (มีChecklist)
– ทำไมต้องสำรวจและประเมินสภาพทรัพย์ก่อน
– ประโยชน์ของการทำ Checkilst
– การสำรวจสภาพภายใน และงานระบบ
– การสำรวจสภาพภายนอก และงานระบบ
ทำอสังหา ฯมือสอง กระบวนการ Checkilst คือหัวใจที่คนทำธุรกิจนี้ต้องรู้
1.1.3 มากำหนดขอบเขตของงานให้ชัดเจนกันเถอะ (หลังจากสำรวจChecklistแล้ว)
– ชี้ๆ สั่งๆ สาเหตุสำคัญที่ทำให้เกิดปัญหา
– แยกเป็นงานภายใน ภายนอก เช่น พื้น ผนัง ฝ้า ประตู หน้าต่าง
– งานระบบ น้ำดี น้ำทิ้ง ไฟฟ้า แสงสว่าง ปรับอากาศ
– เครื่องมือ และอุปกรณ์ เบื้องต้นที่จำเป็น
Tips & Tricks
บทที่2 การตั้งงบประมาณรีโนเวทที่เหมาะสมกับการลงทุน
2.1 แนวทางการตั้งงบประมาณ
2.1.1 ตั้งงบประมาณตามราคาทรัพย์ที่ได้มา
2.1.2 ตั้งงบประมาณตามกำไรที่ต้องการ
2.1.3 ตั้งงบประมาณตามสภาพห้องที่สำรวจแล้ว
– ห้องสภาพ 80% ขึ้นไป (หาเกณฑ์)
– ห้องสภาพ 50% (หาเกณฑ์)
2.1.4 ตั้งงบประมาณตามสไตล์การตกแต่ง
บทที่3 รีโนเวทอย่างไรให้โดนใจผู้ซื้อ
3.1 ลูกค้าคุณคือใคร
3.1.1 ทำเลที่ทรัพย์เราตั้งอยู่ เราจะขายให้ใคร (ยกตัวอย่างกลุ่มลูกค้าทำเลต่างๆ)
3.2 ลูกค้าแต่ละกลุ่ม ชอบอะไรบ้าง
3.2.1 กลุ่มครอบครัว/คนทำงาน
3.2.2 กลุ่มทำงานอิสระ/งานกลางคืน เช่น MC พริตตี้
3.2.3 กลุ่มนักศึกษา(ผู้ปกครองซื้อให้)
3.3 สไตล์ต่างๆที่นิยมในการรีโนเวท
3.3.1 โทนสีที่เหมาะกับการรีโนเวท ตามสมัยนิยม รอดแน่ๆ
3.3.2 Modern Contemporary
3.3.3 Modern Loft
3.3.4 Minimal
3.3.5 Scandinavian
บทที่4 ทำงานกับผู้รับเหมาอย่างไร ให้งานสำเร็จ
4.1 วิธีเลือกผู้รับเหมา
4.1.1 หาช่างที่เหมาะกับงานของเรา
4.1.2 เทคนิคคัดเลือกผู้รับเหมา
4.1.3 เหมาแรง หรือ เหมาของ อันไหนดีกว่ากัน
4.2 กำหนดระยะเวลา และวางแผนการทำงาน
4.3 ทำความรู้จักกับวัสดุ อุปกรณ์ เบื้องต้น
4.3.1 การตรวจสอบคุณภาพวัสดุ อุปกรณ์ ที่ผรม. ใช้
4.4 ควบคุมงานให้เสร็จตามเวลา
4.4.1 เสียต้นทุนทางเวลาถ้างานเลท
4.4.2 แนวทางในการคุมงานให้เสร็จตามแผน
บทที่5 เก็บงานอย่างไร ให้มัดใจคนซื้อ
5.1 เทคนิค ทำสปาของเก่าให้เหมือนใหม่ ดูดีมีราคา
5.2 ทีมงาน Big Cleaning ช่วยท่านได้
5.2.1 Big Cleaning ทำอะไรบ้าง
5.2.2 ค่าใช้จ่าย
5.2.3 ติดต่อได้ที่ไหนบ้าง
บทที่6 รับมือกับเหตุการที่คาดไม่ถึง (Unforseen)
6.1 กรณีศึกษา
Tips & Tricks
Checklist form
Action plan
Qc. form
